Arrêt du projet de révision de PLU

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Le conseil municipal du 9 juin 2015 avait pour objet, au-delà d’approuver le bilan de la concertation, d’arrêter (1) le projet de révision du PLU.

Je détaille dans ce qui suit les raisons de la réaction très négative qui est la mienne vis-à-vis du projet présenté par le maire en conseil municipal. Après avoir rappelé rapidement ce qu’est un PLU pour faciliter l’accès aux paragraphes un peu techniques, j’aborde ainsi, après une réflexion de fond sur le problème de ce PLU en regard des enjeux de transports et le rôle essentiel de l’enquête publique de septembre pour barrer la route à ce PLU, quatre zones du Plessis-Robinson touchés fortement par ce PLU :

  • L’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) sur le secteur Ledoux
  • L’Orientation d’Aménagement et de Programmation sur NOVEOS
  • Un emplacement réservé « volant » : le lycée
  • Un emplacement réservé sans projet identifié
Refusant l’opposition systématique, je fais part de nos propositions sur le règlement de PLU pour favoriser le développement durable à condition de réécrire certains points.

De quoi est constitué un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ?

Si le Plan Local de l’Urbanisme est une pièce fondamentale de la stratégie urbaine d’une commune, c’est aussi un sujet très technique. Cette technicité, soigneusement entretenue par nombre d’élus, éloigne le citoyen du devenir de la Cité ce qui constitue, à mon sens, une grave erreur politique. C’est pourquoi cet article commence par un rapide rappel du contenu d’un PLU (complété par des notes de fin).

Le projet de PLU est un ensemble de documents qui définissent les règles d’urbanisme de notre commune:

  • Le rapport de présentation constitué essentiellement à ce stade du diagnostic du territoire censé faire émerger les enjeux du Plan Local d’Urbanisme. La section PS du Plessis-Robinson avait déjà dénoncé l’insuffisance de ce diagnostic.
  • Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui exprime les objectifs et projets de la commune en matière de développement économique et social, d’environnement et d’urbanisme à l’horizon de 10 à 20 ans. Ce PADD avait fait (puisque c’est obligatoire) l’objet d’un débat au conseil municipal.
  • Le plan de zonage qui découpe la ville en différentes zones (UA, UB …) censées avoir les mêmes enjeux urbains et pour lesquelles les règles d’urbanisme sont communes. Le Plan de zonage présenté dans ce projet est disponible ici.
  • Le règlement qui décrit, pour chaque zone définie dans le plan de zonage de la commune, les dispositions réglementaires applicables. Il  définit les règles que devront respecter chaque construction (emprise, hauteur, emplacement…) et sa parcelle (pleine terre, biodiversité, gestion des eaux de pluies…) en fonction de la zone concernée. Le règlement est classiquement découpé selon les seize articles(2) prévus par l’article R.123-9 du code de l’urbanisme.
  • Les Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP)  qui sont des documents (dessins et textes) permettant à la commune de préciser les conditions d’aménagement de certains secteurs qui vont connaître un développement ou une restructuration particulière.
  • Les emplacements réservés (ER) qui, dessiné sur le plan de zonage,  traduisent un engagement de la commune et gèle tout projet privé puisque la collectivité met une option sur des terrains qu’elle envisage d’acquérir pour un usage d’intérêt général (3).
  • Les plans de masse (UPM) qui fixent, pour un secteur donné, les règles spéciales applicables aux constructions au moyen d’une représentation graphique volumétrique en trois dimensions. A contrario des autres zones pour lesquelles le règlement définit des autorisations et des interdictions, le Plan de Masse est un dessin qui permet de fixer précisément le projet voulu par la commune.

Le sens de mon intervention

A défaut d’avoir le temps de commenter chaque détail, j’ai souhaité dans mon intervention dénoncer l’incohérence globale du projet porté par la majorité municipale notamment en regard de nos infrastructures, illustrer cette incohérence sur les deux principales orientations d’aménagement (les secteurs Ledoux et NOVEOS), revenir sur la facilité du maire à utiliser depuis 5 ans le futur lycée comme un argument pour réserver des emplacements et mettre la majorité face à ses responsabilités sur le devenir du Pierrier.

Sans guère d’espoir dans le fait de voir le maire reconnaître mes arguments et donc revenir sur son PLU, nous avons  proposé, avec mes collègues de l’opposition, d’amender fortement, et à moindre coût pour la commune, l’article 15 du règlement de PLU pour améliorer la prise en compte du Développement Durable à l’échelle de notre commune.

Je suis loin d’avoir totalement analysé les 1 000 pages de documents fournis pour délibérer sur ce projet de révision. Si ce que j’en ai lu m’a suffi à voter contre ce projet, je poursuivrai l’analyse en attendant l’enquête publique qui débutera en septembre. J’encourage chacun, dans son quartier, à en faire de même. Je reste à la disposition de chaque habitant pour confronter son point de vue au mien et l’aider à comprendre et anticiper les changements apportés pour soit améliorer le projet, soit le combattre.

Un projet globalement inadapté à nos infrastructures de transports

Cet arrêt du PLU succède au débat sur le projet de ville que nous avions eu en décembre 2014. Les craintes que j’avais alors exprimées sont bien confirmées par le projet de révision proposé par le maire. Ce projet est clairement inadapté à notre commune. Il y a aujourd’hui 13 000 logements et il  propose d’en ajouter, à terme, 7 000 de plus. L’état et le SDRIF demande à notre commune, en regard des infrastructures existantes au Plessis-Robinson, de produire 115 logements par an ; cette révision en permet quasiment le triple !

Le Plan Local de l’Habitat (PLH) de notre communauté d’agglomération (CAHB), dont le maire était rapporteur, fait porter à notre ville plus d’un tiers des objectifs de construction de la CAHB sur nos épaules. Ce PLH, présenté en décembre dernier à la CAHB, devait être soumis à l’avis des communes sous 2 mois : le conseil d’Antony a émis un avis le 5 février, le conseil de Sceaux le 18 décembre, le conseil de Châtenay le 19 février et au Plessis-Robinson… rien ! Pas un mot ! Paradoxal quand on sait à quel point le maire se dit partisan d’une démocratie de proximité et si peu amateur des inter-communalités !

Les transports en communs, existants comme projetés, seront insuffisants pour accueillir les 45 000 habitants que ce projet sous tend. La fluidité de la circulation au Plessis-Robinson est déjà une préoccupation aujourd’hui, chacun le sait et la majorité municipale projette pourtant de rajouter sur notre ville 7 000 voitures de plus liées aux habitants et 4 500 voitures de plus liée aux nouvelles surfaces tertiaires. Comme si cela ne suffisait pas, un centre commercial de 15 000 m² est évoqué dans le cadre de la ZAC NOVEOS ! Si l’impact sur les transports est global, les deux orientations d’aménagement et de programmation (secteurs Ledoux et NOVEOS) en sont les principales causes (voir ci dessous).

L’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) sur le secteur Ledoux

Sur le secteur Ledoux, je reste sceptique, voire inquiet, sur plusieurs points et à commencer par la capacité pour notre réseau routier à supporter une telle intensification. Pour donner des repères, la Cité-Jardin représentait 1 200 logements sur une vingtaine d’hectares. Ici, les documents fournis et le Plan Local d’Habitat de la CAHB parlent de 1 700 logements sur 11 hectares dont 1,5 pour le collège…

secteur ledoux

C’est d’ailleurs surprenant qu’alors que les équipements publics sont précisés (pôle, école, marché), le collège qui est pourtant en plein centre du secteur ne soit pas indiqué. Même à supposer que le collège soit déplacé, cela reste une très forte concentration de logements et donc de voitures. Étonnamment, le maire n’a pas souhaité répondre lorsque je lui ai demandé si ses services avaient estimé l’impact de cette OAP sur l’avenue Langevin, la rue du Carreau, sur Aristide Briand et plus globalement sur l’ensemble des rues de la zone et de la ville.

Beaucoup d’inconnus subsistent : le déplacement de l’église, le déplacement du collège, la reconstruction de la résidence pour personnes âgées… Et pourtant, cette OAP est directement une conséquence du PLH 2015-2020. Pour être mené aussi rapidement, il est étonnant que la commune et Hauts-de-Seine-Habitat ne sachent pas (ou ne veuillent pas) répondre aux questions posées sur la mise en oeuvre opérationnelle de cette opération.

L’Orientation d’Aménagement et de Programmation sur NOVEOS

Nous avons déjà eu l’occasion de débattre de nombreuses fois sur ce secteur et cette OAP ne vient finalement que concrétiser le projet de ZAC du maire. J’ai néanmoins voulu connaitre les conséquences de cette OAP sur des secteurs importants pour notre commune :

  • Le Parc des sports qui sera sans doute caché par des immeubles le long de l’avenue Langevin puisque non seulement le règlement permet une hauteur de 22 mètres mais en plus il marque déjà des signaux de 25 mètres;
  • les dispositions qui permettront dans l’OAP et dans le règlement de protéger demain le caractère pavillonnaire du secteur du Hameau qui se retrouvera :
    • à l’est avec le programme prévu en lieu et place de la marbrerie,
    • à l’ouest avec une zone de densification sur l’avenue Langevin avec une hauteur autorisée de 13 m face au secteur (voire 16 m pour un signal d’angle),
    • une hauteur autorisée de 22 m (voire 25 m pour les signaux) plus au sud
    • et enfin avec au nord, sur l’avenue Herriot, des hauteurs autorisées de 26 m.

Secteur Noveospng A ces deux points, le maire n’a pas souhaité répondre arguant qu’il était trop tôt ou en cherchant à éluder le débat en s’en prenant au gouvernement ou aux élus régionaux. Cela devient malheureusement un passage obligé des conseils municipaux. Passons.

En ce qui concerne NOVEOS, deux thématiques, parmi d’autres, méritent de s’y attarder : le problème des transports et le devenir des activités économiques.

  • Sur les transports : Si l’ensemble du projet de PLU me semble incompatible avec les infrastructures de la commune, le secteur NOVEOS en est l’exemple le plus criant.

Pour bien se rendre compte, il faut comprendre qu’à lui seul, ce projet représente l’intégration au sein de notre ville de plus de logements, de plus d’habitants et de plus de voitures que l’ensemble des projets lancés depuis 26 ans (y compris le secteur Ledoux) ! Alors évidemment, là aussi, se pose la question de la capacité pour notre ville, nos équipements et nos infrastructures à supporter un tel afflux. En Île-de-France, un tel projet a quelques équivalents mais toujours autour d’une gare du Grand Paris et/ou de métro. Ici, nous avons une ligne de tramway et un projet de ligne de tramway qui, compte tenu des nombreuses incertitudes et de l’avis récent de l‘autorité d’évaluation environnementale, prendra sans doute beaucoup de retard.

Le projet NOVEOS, c’est quoi finalement ? 110 000 m² d’activités économiques en plus où, bien sûr, tout le monde ne viendra pas en tramway, 4 500 logements habités par des gens qui ne prendront pas que les transports en commun, 11 000 m² de commerces de proximité et même potentiellement un centre commercial de 15 000 m² où chacun ne viendra pas faire ses courses qu’en bus ou à pied. 

Rien qu’en respectant ce nouveau PLU, ce sont plus de 10 000 voitures qui s’ajouteront aux flux quotidiens et le maire refuse, là également, d’en évaluer l’impact ?

  • Sur les activités économiques : je maintiens que l’emploi est une urgence aujourd’hui, que les villes sont en compétition et que tout doit être fait pour maintenir l’activité:
    • J’aimerais croire que certaines entreprises choisiront de venir dans les 110 000 m² créés mais j’ai un doute tant la compétition est et sera rude entre Châtenay et sa nouvelle zone, Vélizy qui poursuit sa tertiarisation, Antonypôle…
    • J’aimerais croire que les entreprises déjà sur notre territoire resteront mais je crains, à lire les échanges entre la ville et les entreprises, qu’un fil ne se rompe et que les entrepreneurs finissent par partir eux qui avaient tant insisté sur la nécessité de conserver en activité le carré Réaumur – Descartes – Galilée – Newton et qui seront si déçus de voir que le maire les ignore;
    • Quant aux entreprises de la  rue Descartes, je sais qu’il n’en restera bientôt plus puisque la commune a préempté les parcelles et qu’elles sont soit parties, soit sur le départ.

Un point n’est pas clair et est apparu lors des échanges avec la SAIGI : quelles seront les activités compatibles avec la présence d’habitations si proches et comment seront gérées les interactions foncières et réglementaires dans le futur ?

saigi mixité

Extrait de la lettre du 18 mai 2015 envoyée par la SAIGI à la commune (fournie en annexe du bilan de la concertation)

De cela ni le règlement, ni l’OAP ne disent rien de précis. A ma demande d’éclaircissement, le maire a préféré botter en touche et, après le classique détournement de conversation (critique de l’État et de la région), a fini par me dire que mon arrogance était insoutenable. Pourtant, s’il avait lu (ou voulu comprendre) les courriers qu’il a reçus, il aurait noté cette phrase si lourde de sous entendus dans la lettre du Président de la SAIGI :

Saigi mixité menaces

Extrait de la lettre du 18 mai 2015 envoyée par la SAIGI à la commune (fournie en annexe du bilan de la concertation)

Comment ne pas comprendre que le projet du maire est considéré par les entreprises comme une menace pour une dizaine de milliers d’emplois et donc les équilibres locaux de la commune ? 

Un emplacement réservé « volant » : le lycée

En 2005, le maire refusait la proposition de la région d’agrandir le lycée Montesquieu et de reconstruire l’école H. Wallon. En 2010, le maire proposait un terrain situé dans le bois de la Solitude pour le retirer en 2012 quelques mois avant que la région ne l’accepte. En 2013, il promettait un nouveau terrain sur le parc technologique qu’il retire aujourd’hui à la faveur d’un emplacement sur la ZAC NOVEOS qui « pourrait » servir pour le lycée.

L'étrange ballet des emplacements réservés au lycée

L’étrange ballet des emplacements réservés au lycée

Depuis 5 ans, ce ne sont rien de moins que trois emplacements qui ont été réservés pour le lycée en sachant pertinemment que la Région (comme toute collectivité) a besoin de pérennité pour accepter d’investir dans un nouveau lycée. 

Un emplacement réservé sans projet identifié

Cette révision de PLU apporte un nouvel emplacement réservé avec l’ER situé au cœur du Pierrier. Il recouvre la « dalle » qui recouvre les parkings des copropriétés avoisinantes. L’objectif serait de construire un parking public destiné à « régler » les problèmes récurrents du quartier en matière de stationnement.

Emplacement réservé 4 - extrait document graphique du projet de révision du PLU

Emplacement réservé 4 – extrait document graphique du projet de révision du PLU

Sauf qu’une collectivité ne peut définir un emplacement réservé (qui limite le droit de la propriété) sans un projet clair. Un emplacement réservé figure aux documents graphiques et donc, « gèlent » les terrains en interdisant toute utilisation ou occupation du sol de nature à compromettre l’opération pour la réalisation de laquelle la réserve est instaurée. La collectivité devra, si elle l’estime nécessaire, soit préempter, soit engager une procédure d’expropriation.

J’ai donc demandé quel était le projet de la majorité pour cet emplacement possédé par plusieurs centaines de co-propriétaires : souhaite-elle préempter les lots à chaque vente dans le quartier ? Le gel imposé ne peut avoir d’autre sens puisque la structure, éprouvée par les années, ne supporterait pas de construction sur la dalle : il ne peut donc y avoir d’autres objectifs que de racheter pour restructurer (ou détruire et reconstruire à sa place) le parking, objet et justification de cet emplacement réservé.

Le maire n’a su me répondre, disant que le projet n’était pas encore construit ou définitif, reconnaissant par là même la faiblesse juridique des justifications de cet emplacement réservé.

Compte tenu de l’état financier de notre commune, si cet étrange emplacement réservé résiste à l’enquête publique, le projet a néanmoins rapidement intérêt à se préciser car chaque co-propriétaire d’un terrain grevé d’un emplacement réservé peut exercer un droit de délaissement et contraindre la collectivité à acquérir, ou à renoncer au bénéfice de la réserve. En admettant qu’un grand nombre de copropriétaires exploitent cette possibilité, la commune pourrait se retrouver avec un stock de places de parkings… dont elle ne saurait rien faire. Toujours sur ce quartier, j’ai demandé au maire si la flèche bleue (voir ci dessus) destinée à imposer une servitude de passage était bien placée, au milieu de la cour des primaires de l’école Louis Pergaud. D’après lui, rien n’est figé mais, sans préjuger de ses intentions, il semble étrange de voir se concentrer tant d’attentions autour de l’école, le centre de loisir, le gymnase, le théâtre et maintenant cet emplacement réservé.

Un règlement de PLU qui pourrait favoriser le développement durable

Il y aurait beaucoup à dire sur le règlement proposé par la commune, ses modifications et son impact sur le devenir urbain de notre ville. J’aurais le temps de revenir sur le règlement et son zonage avant, pendant voire après l’enquête publique et j’ai donc, voulu, lors du conseil municipal, centrer mon débat sur l’article 15 qui concerne les performances environnementales et énergétiques. Si je considère que l’intégration de cet article est une avancée significative,  j’ai exprimé plusieurs propositions pour l’améliorer :

  • Profiter de cette intégration pour exiger des constructions neuves qu’elles aillent au-delà de la réglementation thermique en termes de sobriété énergétique. Le contre-exemple des logements sociaux du secteur Ledoux (qui semblent rester des passoires thermiques malgré la dernière campagne de travaux et l’arrivée de la géothermie) montre l’importance de soigner l’enveloppe des bâtiments pour éviter de dépenser de l’énergie pour rien, fusse-t-elle renouvelable comme c’est le cas avec la géothermie.
  • Prescrire le raccordement au réseau de chaleur géothermique, dans les secteurs concernés, c’est-à-dire les zones UGc (le secteur Ledoux) ou UH (secteur NOVEOS) pour éviter de reproduire l’erreur de la Cité-Jardin, majoritairement chauffée à l’électricité, malgré la présence proche du réseau de chaleur ;
  • Favoriser véritablement et simplifier les isolations par l’extérieur. La rénovation thermique est bien souvent le meilleur moyen de limiter les gabegies et en particulier les passoires énergétiques. Cependant, si l’article 15 favorise implicitement ce type de rénovations en autorisant, en cas d’isolation par l’extérieur, des dérogations aux articles 6, 7 et 8 (implantation des bâtiments par rapport aux voies, aux limites séparatives ou les uns par rapport aux autres), il ne dit rien par rapport à l’article 11 qui gère l’apparence. Toute copropriété souhaitant ravaler sa façade par l’extérieur ne prendrait-elle pas le risque de voir sa modification refusée au motif que ce ravalement ne pourra alors pas reproduire l’apparence du bâtiment avant isolation ? Quelle sera alors la réaction des services instructeurs lorsqu’ils seront saisis de telles demandes ? J’ai donc proposé que, en ce cas, l’intégration au contexte urbain soit prépondérant par rapport à l’apparence initiale du bâtiment.

Ces trois points, de bon sens et sans coût pour la collectivités peuvent être ajoutés au règlement du PLU. Le maire, apparemment surpris que nous puissions, malgré nos désaccords, être force de proposition, doit y réfléchir… De la même manière, compte tenu des soucis récurrents d’inondations dans notre ville lors des fortes pluies essentiellement liés à l’intensification de l’urbanisation, j’ai proposé d’améliorer l’article 4 2.2 (lié à la gestion des eaux pluviales) en prescrivant un véritable zéro rejet, l’abattement des 8 premiers millimètres de pluie sur la parcelle ou a minima en limitant le débit de fuite à 1 l/s/ha. Le maire a raillé cette proposition et, confondant le traitement des eaux pluviales et les économies d’eau potable, m’a accusé d’être contre le développement durable au prétexte que j’étais contre le Partenariat Public Privé dont une des conséquences connexes serait d’éviter les fuites d’eau. Quel traitement politicien des débats municipaux et quelle confusion entre des problématiques qui n’ont de commun entre elles que le mot « eau » ! Peu importe, je maintiendrai la vision de la politique que j’ai défendu lors des municipales : constructive autant que possible, critique lorsque cela est nécessaire.

Lire mon compte rendu du conseil municipal du 9 juin

Notes :

(1) Le sens du terme « arrêter » est très administratif et renvoie à article L 123-9 du code de l’urbanisme. Même si, à lire le bilan de la concertation, cela peut paraître surprenant au Plessis-Robinson, un projet de PLU se construit en théorie avec la population et les personnes publiques associées. A l’issue de cette concertation/co élaboration, la collectivité « arrête » d’amender/changer le projet de révision qui peut alors être soumis à l’enquête publique. 
 
(2) Les 16 articles d’un règlement de PLU définis par le législateur sont : 
  •  Type d’occupation ou d’utilisation du sol interdites.
  • Type d’occupation ou d’utilisation du sol soumises à des conditions particulières.
  • Accès et voirie.
  • Desserte par les réseaux (eau, assainissement, électricité).
  • Caractéristique des terrains.
  • Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.
  •  Implantation des constructions par rapport aux limites séparatistes.
  • Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.
  • Emprise au sol.
  • Hauteur maximale des constructions.
  • Aspect extérieur.
  • Stationnement.
  • Espaces libres et plantations, espaces boisés classés.
  • Coefficient d’occupation des sols ou COS ; il ne peut être fixé qu’en zones U ou AU, et en zone N uniquement lorsque le transfert de COS est possible.
  • Performances énergétiques et environnementales.
  • Infrastructures et réseaux de communications électroniques. 
(3) Un emplacement réservé est autorisé pour la réalisation :
  • de voies et ouvrages publics,
  • d’installations d’intérêt général,
  • d’espaces verts,
  • des programmes de logements dans un but de mixité sociale (dans les zones urbaines ou à urbaniser) ;

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