Une crèche hors de prix au Plessis-Robinson?

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Lors du conseil municipal du 12 novembre, j’ai voté contre la délibération visant à accepter que la ville achète la crèche construite par Foncière Construction dans le cadre de sa nouvelle résidence de la rue de la côte Sainte Catherine.

Pour mémoire, la ville avait revendu en avril 2014 la parcelle initialement destinée à faire un lycée à ce promoteur pour faire des logements et pour construire en même temps une crèche pour la commune. J’avais alors demandé à quel prix la ville rachèterait au promoteur cet équipement. Le maire n’avait pas daigné répondre à ma question et pourtant … cette nouvelle délibération montre à quel point cette question était importante. 

A surface équivalente, la ville paye plus cher pour une coque vide que les propriétaires pour des logements finis

Aujourd’hui, la majorité municipale est  «fière» d’avoir durement négocié avec le promoteur et est «contente» de payer 5,76 M€ TTC pour cette crèche livrée « brut de béton ». Cette crèche a une surface 1050 m². Le prix ramené au m² est donc de 5485 €/m² c’est-à-dire proche voire supérieur à celui des logements puisqu’ils  coûtent entre 5200 et 5400€/m² selon leurs typologies. Mais il y a pire:

  • pour ce prix, les propriétaires achètent des logements finis alors que la ville n’achète qu’une coque livrée « brut de béton » , c’est-à-dire simplement clos sans aménagements intérieurs, et sans éléments d’équipement;
  • chaque logement intègre quasiment 2 parkings en sous sol par logement alors que la crèche n’a « que » 8 places en extérieur (soit 3 fois moins en nombre en ramenant à la surface concernée et bien moins cher à l’unité par rapport à un sous-sol)
  • le prix des logements intègrent, au delà de sa marge, le risque (si les logements ne se vendent pas ou pas assez vite) et les frais de commercialisation (assez élevés vus la communication haut de gamme sur cette opération). Ce n’est pas le cas pour la créche puisque le « client » (la ville) était trouvé (pas de frais de commercialisation) et assuré (pas de risque) dès avril 2014.

La délibération soumise à nos votes évoquait «Considérant l’avis sollicité auprès de France Domaine en date du 19 octobre 2015»  ce qui laisse astucieusement entendre que France Domaine avait donné une estimation de ce bien mais il n’en n’est rien. Les services de la ville n’ont pu me fournir que la lettre du maire demandant cet avis et m’ont confirmé que non seulement ils n’avaient pas reçu d’estimation mais qu’en plus, effectivement, cette estimation serait sans doute plus faible que le prix proposé par la délibération.

Combien coûtera réellement la crèche à la ville?

Comme la ville récupère une partie de la TVA, j’ai ensuite raisonné en hors taxe. Le prix hors taxe de cette crèche livrée brute de béton est de 4,8 M€ soit 4570 HT €/m².

Par ailleurs, la ville a fait payer au promoteur, lors de la vente du terrain, un prix de 1 150 € par m² constructible. C’est ce qu’on appelle la charge foncière. Le réel coût de la coque vide est donc de 3420 €/m² (4570-1150).  Je ne vois d’ailleurs pas bien, hormis pour gonfler artificiellement les résultats de la ville en 2014, l’intérêt de prendre de l’argent d’un côté pour le redonner ensuite au promoteur : entre la TVA qui n’est pas totalement récupérée, les frais de notaire, les emprunts bancaires, les taxes… je ne pense pas que cela relève d’une gestion saine des deniers publics.

Cette crèche devra encore être   «finie» puisque la commune n’achète qu’une coque vide. Je ne rentre pas dans les détails mais il va falloir peindre, carreler, ajouter des portes, installer l’eau, l’électricité, le chauffage… bref tout ce qui permet de passer du « brut de béton » à une crèche. Il manque donc encore au moins 1000 € HT par m². C’est encore une estimation basse  n’intégrant pas bien sur, les honoraires d’un architecte, des bureaux d’études, ….

Ainsi, même si à partir de maintenant, la majorité municipale redevenait raisonnable, le coût travaux de la crèche (hors mobilier, déménagement…) pour la commune sera supérieur à 4.6 M€ soit 4420 € HT/m².

Pourquoi payer les crèches au Plessis-Robinson 50% plus cher qu’ailleurs?

Ce coût est extrêmement cher.  J’ai demandé une copie des éléments du Permis de Construire et de l’acte de vente pour comprendre ce qui pouvait justifier une telle somme mais les services de la ville ont plaidé le manque de temps pour me les  transmettre tout en me « promettant » de me les transmettre … après le vote.

Pour se donner une idée:

  • le coût hors taxe du pharaonique pôle culturel, avant les avenants récents, n’arrivait pas à 3500 HT €/m²,
  • la moyenne du coût des travaux d’une crèche (finie) en Ile de France est  comprise entre 3000 et 3500 € HT /m².

La nouvelle crèche du Plessis-Robinson coûte donc 1/3 plus cher au m² que le pôle et 50% plus cher que des crèches comparables en Ile de France.

Aucun élu n’a remis en cause mes calculs ou mes conclusions et pourtant  toute la majorité municipale a approuvé l’achat de cet équipement dont les travaux coûteront au final à minima 4,6 M€ hors taxe à la commune et qui coûterait entre 3,2 et  3,6 M€ ailleurs en Ile de France.

La crèche étant intégrée à une résidence de logements, la commune paiera également une part des coûts de copropriétés. J’ai donc demandé aux services de la ville l’état es charges prévisionnelles. Elles n’auraient apparemment pas été estimées au risque de condamner la ville à dépenser, en plus, chaque année une somme superflue en coût de fonctionnement pour cet équipement.

Cette majorité, qui se plaint à longueur de temps d’avoir du mal à boucler le budget communal, accepte donc, sans hésitation, non seulement de faire payer aux contribuables un surcoût compris entre 1 et 1,4 M€ mais, en plus, aucun élu ne semble s’intéresser aux futurs coûts de fonctionnement de cet équipement!

Est-ce que cette énième gabegie sera utilisée comme contre-exemple?

Face à une telle incohérence, j’ai demandé à l’issue du vote qu’à minima, cette énième gabegie soit utilisée comme contre-exemple pour les futures opérations :

  • écouter et répondre à nos questions il y a un an aurait fait économiser plus d’un million d’euros à la commune,
  • obtenir le coût et les conditions de vente de la crèche dès la vente du terrain aurait permis d’analyser l’opportunité de construire ailleurs une crèche  beaucoup moins chère
  • faire payer la charge foncière à un opérateur pour ensuite la lui reverser ne peut être qu’une occasion de plus de gaspiller l’argent public
  • définir et analyser les futurs coûts de fonctionnement des équipements doit être un réflexe d’une gestion saine des deniers publics.

Le premier maire adjoint et les services de la ville semblent avoir entendu ces requêtes. Qu’en sera-t’il dans le futur?

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  • Sans trop savoir à quoi vous pensez, je me garderais bien de parler de rétro-commission. Je pense malheureusement qu'il s'agit plutôt d'un laisser aller qui montre que le problème de budget au Plessis-Robinson est lié aux dépenses bien plus qu'aux recettes. Il est également possible que tout cela soit le résultat d'une volonté d'améliorer artificiellement le budget 2014 en repoussant, comme pour la dette, la résolution des problèmes aux budgets ultérieurs...
    par Jean-François Papot le 30/11/2015

  • Bizarre en effet... Certains mal intentionnés crieraient à un système de rétro-commissions ! Cela étant il me semble qu'au delà d'un certain montant la loi oblige le passage par un appel d'offres ...
    par Robinsonnais le 29/11/2015

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